2026년 최우선변제금 기준과 확정일자 완벽 정리

혹시 지금 살고 있는 집, 혹은 이사 갈 집의 집주인이 경제적으로 어려워져서 집이 경매로 넘어간다면 어떻게 될지 상상해 보셨나요? 생각만 해도 아찔한 상황인데요. “나는 월세니까 보증금이 적어서 괜찮겠지?”라고 방심하다가는 정말 큰일 날 수 있습니다.

월세 보증금도 엄연한 내 전 재산의 일부입니다. 오늘은 법적으로 내 보증금을 가장 안전하게 지킬 수 있는 최우선변제금 기준과 필수 안전장치인 확정일자 받는 법에 대해 아주 쉽게 정리해 드릴게요.

이 글만 끝까지 읽으시면, 적어도 법을 몰라서 내 돈을 날리는 일은 절대 없을 거예요.

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최우선변제금이란 무엇인가요?

이름이 조금 어렵게 느껴질 수 있지만, 원리는 아주 간단해요. ‘집이 경매로 넘어가도, 다른 빚쟁이들보다 가장 먼저 세입자에게 돌려주는 돈’을 말합니다.

임차인(세입자)은 경제적 약자이기 때문에, 국가에서 최소한의 주거 안정을 위해 법으로 보호해 주는 제도죠. 하지만 모든 보증금을 다 돌려주는 것은 아닙니다. 아래 두 가지 조건을 충족해야 해요.

여기서 중요한 점은 ‘내 보증금 전액’이 아니라 ‘국가가 정한 일정 금액(최우선변제금)’까지만 먼저 돌려준다는 점입니다. 그래서 내 보증금이 이 기준 안에 들어가는지 확인하는 게 정말 중요해요.

최우선변제금은 지역마다, 그리고 그 시기의 물가에 따라 기준이 다릅니다. 서울은 집값이 비싸니 기준이 높고, 지방은 상대적으로 낮겠죠?

가장 최근 개정된 기준을 바탕으로 표를 정리했습니다. 내가 계약하려는 집이 어디에 속하는지 꼼꼼히 체크해 보세요.

※ 주의사항: 위 기준은 담보물권 설정일(집주인이 빚을 진 날짜)에 따라 달라질 수 있습니다. 등기부등본상 근저당 설정일이 언제인지 꼭 확인하셔야 정확한 기준을 알 수 있어요.

최우선변제금도 중요하지만, 보증금이 기준을 초과하거나 더 확실한 보호를 받으려면 ‘확정일자’가 필수입니다.

확정일자를 받으면 그때부터 내 보증금에 대한 ‘우선변제권’이 생겨서, 집이 경매로 넘어가도 순서대로 배당을 받을 수 있게 됩니다.

가장 확실하고 전통적인 방법입니다. 이사하고 전입신고할 때 같이 하는 게 국룰이죠.

바쁜 직장인이나 학생이라면 집에서 편하게 신청할 수도 있습니다.

많은 분들이 “확정일자만 받으면 끝이지?”라고 생각하시는데, 정말 중요한 게 하나 더 있습니다. 바로 ‘대항력’입니다.

대항력은 집주인이 바뀌어도 “나 여기 계약 기간까지 살 거야!”라고 주장할 수 있는 힘인데요. 이 힘은 아래 세 가지가 모두 갖춰진 다음 날 0시부터 생깁니다.

만약 이사 당일에 전입신고를 안 하고 미루다가, 그 사이에 집주인이 대출을 받아버리면 내 순위가 뒤로 밀릴 수 있습니다. 반드시 이사 당일에 전입신고와 확정일자를 모두 마치세요!

지금까지 월세 보증금 지키는 최우선변제금 기준과 확정일자 받는 법에 대해 알아봤습니다.

부동산 용어가 어렵고 귀찮게 느껴질 수 있지만, 이 과정은 내 소중한 자산을 지키는 가장 강력한 방패입니다. 특히 사회초년생이나 신혼부부라면, 돌다리도 두들겨 보고 건너는 마음으로 계약 전 등기부등본 확인과 이사 후 확정일자를 절대 잊지 마세요.