이사 날짜는 코앞인데 집주인이 “새 세입자가 구해져야 돈을 준다”라며 배째라 식으로 나온다면 정말 눈앞이 캄캄해집니다. 수억 원에 달하는 전세 보증금은 우리 자산의 전부나 마찬가지니까요.
결론부터 말씀드립니다. 보증금을 돌려받지 못했다면 절대 그냥 이사를 가거나 짐을 다 빼서는 안 됩니다. 오늘 알려드리는 내용증명과 임차권등기명령 이 두 가지 무기를 확실히 준비하고 대응해야 소중한 내 돈을 지킬 수 있습니다.
지금 당장 해야 할 대처법을 단계별로 쉽게 정리해 드립니다.
계약 만료 전 갱신 거절 통보는 확실하게
가장 먼저 체크해야 할 것은 ‘계약 해지 의사’를 명확히 밝혔는지 여부입니다. 만약 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인에게 “재계약 의사가 없음”을 알리지 않았다면, 묵시적 갱신이 되어버립니다. 이렇게 되면 계약이 자동으로 연장된 것으로 간주하여 즉시 보증금 반환을 요구하기 어려워집니다.
따라서 구두로 이야기했더라도 반드시 증거를 남겨야 합니다.
- 문자/카카오톡: 날짜와 해지 의사가 명확히 보이게 캡처
- 통화 녹음: 집주인이 알겠다고 대답한 내용 녹취
- 내용증명: 가장 확실한 법적 효력을 가진 문서
이미 만료 기간이 지났는데 돈을 안 주고 있다면, 지금이라도 대화 내용을 정리하고 아래 단계로 넘어가야 합니다.
심리적 압박을 주는 내용증명 발송
집주인이 계속해서 돈을 주지 않는다면 내용증명을 보내야 합니다. 사실 내용증명 그 자체만으로는 강제로 돈을 빼앗아올 법적 효력은 없습니다. 하지만 집주인에게 “나 법적으로 대응할 거야”라는 강력한 경고 메시지를 주어 심리적 압박을 가하는 효과가 매우 큽니다.
또한, 추후 소송으로 갈 경우 계약 해지 사실을 입증하는 결정적인 증거가 됩니다.
내용증명에 꼭 들어가야 할 내용
작성 양식은 정해져 있지 않지만, 아래 6가지 내용은 반드시 포함해야 합니다.
- 수신인 및 발신인 인적 사항 (이름, 주소)
- 임대차 계약 현황 (주소, 계약 기간, 보증금 액수)
- 계약 해지 통보 사실 (언제, 어떻게 통보했는지)
- 보증금 미반환 사실 (만료일이 지났음에도 입금 안 됨)
- 반환 요청 및 기한 (언제까지 입금하지 않으면 법적 조치하겠다)
- 손해배상 청구 예고 (지연 이자 및 소송 비용 청구)
이사 가야 한다면 필수인 임차권등기명령
많은 분들이 가장 실수하는 부분이 바로 “급해서 일단 이사부터 가는 것”입니다. 보증금을 못 받은 상태에서 이사를 가서 전입신고를 빼거나 짐을 다 빼버리면, 대항력과 우선변제권을 상실하게 됩니다. 즉, 집이 경매로 넘어가도 내 돈을 받을 순위가 밀려버린다는 뜻입니다.
이때 필요한 것이 바로 임차권등기명령입니다. 이 제도는 등기부등본에 “이 집에 사는 세입자가 보증금을 못 받았다”라는 사실을 박제하는 것입니다.
임차권등기명령의 강력한 효과
| 구분 | 등기 전 이사 시 | 등기 후 이사 시 |
|---|---|---|
| 대항력 | 상실 (보호 못 받음) | 유지 (이사 가도 보호됨) |
| 우선변제권 | 상실 (순위 밀림) | 유지 (기존 순위 그대로) |
| 지연이자 | 청구 어려움 | 연 12% 지연이자 청구 가능 |
| 집주인 압박 | 약함 | 매우 강함 (새 세입자 구하기 힘듦) |
주의사항: 임차권등기명령을 신청했다고 바로 이사 가면 안 됩니다. 반드시 등기부등본에 ‘임차권 설정’이 완료된 것을 확인한 후에 짐을 빼야 효력이 발생합니다. 통상 신청 후 2주 정도 소요됩니다.
최후의 수단, 전세보증금 반환 소송
내용증명을 보내고 임차권등기까지 했는데도 집주인이 돈을 주지 않는다면, 결국 전세보증금 반환 소송을 진행해야 합니다. 소송에서 승소하면 집을 강제 경매에 넘겨 보증금을 회수할 수 있습니다.
소장이 접수된 이후부터는 보증금에 대해 연 12%의 높은 지연 이자까지 청구할 수 있으니, 이 점을 집주인에게 알리면 소송 전에 해결되는 경우도 많습니다.
만약 전세보증금 반환보증 보험(HUG, SGI 등)에 가입되어 있다면, 임차권등기 완료 후 보증 이행 청구를 통해 기관으로부터 돈을 먼저 돌려받을 수도 있습니다.
요약 및 마무리
전세 보증금 미반환 문제는 시간과의 싸움이자 멘탈 싸움입니다. 집주인의 사정을 봐주다가 내 소중한 자산을 잃을 수도 있습니다. 단호하게 대처하세요.
- 계약 해지 의사를 증거로 남기세요.
- 내용증명으로 심리적 압박과 법적 증거를 확보하세요.
- 이사 가기 전 반드시 임차권등기명령을 신청하고 확인하세요.
혹시 지금 당장 내용증명을 어떻게 써야 할지 막막하신가요? 댓글로 상황을 남겨주시면, 간단한 작성 팁을 더 자세히 알려드릴게요. 여러분의 소중한 보증금, 꼭 지키시길 응원합니다!
