전세사기 안 당하는 법: 등기부등본 '을구'만 봐도 보증금 지킨다

이사 준비하시느라 설레는 마음도 크지만, 연일 뉴스에 나오는 전세사기 소식 때문에 밤잠 설치는 분들 많으시죠? “혹시 내 보증금도 위험하지 않을까?”라는 불안감, 저도 뼈저리게 느껴본 적이 있어 그 마음 누구보다 잘 이해합니다.

하지만 너무 걱정하지 마세요. 계약서에 도장 찍기 전, 딱 1분만 투자해서 ‘등기부등본’을 제대로 확인한다면 소중한 내 전세금을 안전하게 지킬 수 있습니다.

오늘은 복잡한 법률 용어는 빼고, 전세사기 안 당하는 법의 핵심인 등기부등본 보는 법을 중학생도 이해할 수 있게 아주 쉽게 알려드리겠습니다. 이 글을 다 읽으실 때쯤엔 부동산 사장님만큼이나 등기부등본을 꿰뚫어 보게 되실 거예요.

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등기부등본 표제부 확인하기

가장 먼저 확인해야 할 곳은 문서의 맨 앞장인 ‘표제부’입니다. 여기서는 내가 계약하려는 집의 주소가 정확한지 확인하는 것이 핵심입니다.

간혹 다가구 주택이나 불법 개조된 건물의 경우, 내가 본 집과 서류상의 집이 다른 경우가 있습니다. 이를 방지하기 위해 다음 두 가지를 꼭 체크해 주세요.

주소 일치 여부: 계약하려는 집의 동, 호수가 등기부등본과 토씨 하나 틀리지 않고 똑같은지 확인합니다.
건물 용도 확인: ‘근린생활시설’로 표기되어 있다면 주의해야 합니다. 이는 주거용이 아닌 상가 용도로, 전세보증보험 가입이 거절될 수 있어 위험합니다.

내가 계약하려는 집이 서류상으로도 완벽한 ‘주택’인지 확인하는 첫 단추라는 점, 꼭 기억해 주세요.

표제부를 넘기면 ‘갑구’가 나옵니다. 갑구는 “이 집의 진짜 주인이 누구인가?”를 알려주는 곳입니다. 소유권에 관한 모든 역사가 기록되어 있죠.

여기서 전세사기 안 당하는 법의 핵심은 계약하러 나온 사람이 등기부등본상의 주인과 일치하는지 신분증을 대조해 보는 것입니다. 대리인이 왔다면 위임장과 인감증명서를 반드시 요구해야 합니다.

또한, 갑구에 다음과 같은 단어가 보인다면 절대 계약하면 안 됩니다.

갑구가 깨끗하지 않다면, 아무리 집이 마음에 들어도 과감하게 돌아서는 용기가 필요합니다.

등기부등본에서 가장 눈을 크게 뜨고 봐야 할 곳, 바로 ‘을구’입니다. 을구는 “이 집을 담보로 빚이 얼마나 있는가?”를 보여줍니다.

전세사기의 대부분인 ‘깡통전세’는 집주인의 빚과 내 보증금을 합친 금액이 집값과 맞먹거나 더 비쌀 때 발생합니다. 집이 경매로 넘어가면 내 돈을 돌려받지 못하게 되는 것이죠. 안전한 계약을 위해 아래 계산법을 꼭 활용해 보세요.

예를 들어, 매매가 3억 원인 아파트에 대출(근저당)이 1억 원 있고, 내 전세금이 2억 원이라면? 합계가 3억 원으로 집값의 100%가 되므로, 이는 매우 위험한 깡통전세입니다.

근저당권이 말소되지 않은 상태라면, 특약 사항에 “잔금 지급 시 대출을 전액 상환하고 근저당을 말소한다”는 조항을 반드시 넣어야 합니다.

복잡한 내용을 한눈에 볼 수 있도록 정리했습니다. 계약 전 이 표를 캡처해서 꼭 확인해 보세요.

구분	확인 항목	핵심 포인트	위험 신호 (계약 금지)
표제부	주소, 용도	계약서 주소와 100% 일치 여부	근린생활시설, 위반건축물
갑구	소유권	집주인 신분증과 명의자 일치	가압류, 가처분, 압류, 가등기
을구	소유권 외 권리	빚(근저당) 규모 확인	융자+보증금이 집값의 70% 초과