전세집을 알아보다 보면 “여기는 다가구라 전세 자금 대출이 좀 까다로워요” 혹은 “이 빌라는 다세대라 안전해요”라는 말을 들어보셨을 겁니다. 겉보기에는 똑같이 생긴 빨간 벽돌집이나 필로티 구조의 빌라인데, 도대체 무슨 차이가 있는 걸까요?
단순한 용어 차이가 아닙니다. 이 두 주택의 차이를 모른 채 계약했다가, 집이 경매로 넘어갔을 때 내 소중한 보증금을 한 푼도 못 돌려받는 상황이 발생할 수도 있습니다.
오늘 포스팅에서는 복잡한 법률 용어는 빼고, 다가구와 다세대의 핵심 차이점과 전세 계약 시 반드시 체크해야 할 위험도를 알기 쉽게 정리해 드립니다. 3분만 투자해서 전세 사기 위험에서 벗어나세요.
겉모습은 비슷하지만 소유권이 완전히 다릅니다
가장 쉬운 구분법은 ‘집주인이 몇 명인가?’를 확인하는 것입니다. 건물의 외관은 비슷해도 법적인 소유 관계는 하늘과 땅 차이입니다.
- 다세대 주택 (공동주택): 아파트처럼 호수별로 주인이 다릅니다. 101호 주인, 201호 주인이 각각 따로 존재하며 개별 등기가 되어 있습니다. 내가 사는 201호만 문제없으면 안전합니다.
- 다가구 주택 (단독주택): 건물 전체의 주인이 1명입니다. 각 호실에 사는 사람들은 주인이 아니라 세입자일 뿐입니다. 즉, 원룸 건물을 생각하시면 이해가 빠릅니다.
이해를 돕기 위해 핵심 차이를 표로 정리했습니다.
| 구분 | 다세대 주택 (빌라, 맨션 등) | 다가구 주택 (원룸 등) |
|---|---|---|
| 소유자 | 호수별로 주인이 다름 (개별 등기) | 건물 전체 주인이 1명 (단독 등기) |
| 법적 분류 | 공동주택 | 단독주택 |
| 층수 제한 | 4층 이하 | 3층 이하 |
| 전세 위험도 | 상대적으로 낮음 | 상대적으로 높음 (주의 필요) |
전세 들어갈 때 다가구가 더 위험한 진짜 이유
많은 분이 “왜 다가구 주택이 전세 계약할 때 더 위험하죠?”라고 묻습니다. 핵심은 ‘선순위 보증금’ 때문입니다.
다세대 주택은 내 집(예: 201호)에 대해서만 권리 분석을 하면 됩니다. 집주인이 201호를 담보로 빚을 얼마나 졌는지만 확인하면 되죠.
하지만 다가구 주택은 다릅니다.
- 건물 주인이 건물 전체를 담보로 대출받은 경우가 많습니다.
- 나보다 먼저 입주한 다른 호실(101호, 102호, 202호 등) 세입자들의 보증금도 모두 ‘나보다 먼저 배당받을 권리(선순위)’에 해당합니다.
만약 건물이 경매로 넘어가면, 건물 낙찰 대금에서 은행 빚 갚고, 나보다 먼저 들어온 세입자들 보증금 다 돌려주고 난 뒤에야 내 차례가 옵니다. 즉, 내 순서가 왔을 때는 남은 돈이 0원일 수도 있다는 뜻입니다.
등기부등본으로 3초 만에 구별하는 법
부동산 사장님 말만 믿지 마세요. 계약 전 반드시 등기부등본을 직접 떼어봐야 합니다. 등기부등본 표제부를 보면 아주 쉽게 구별할 수 있습니다.
- 집합건물 (다세대): 등기부등본에 ‘집합건물’이라고 표시되며, ‘전유부분’에 내가 계약할 호수(예: 301호)가 명확히 적혀 있습니다.
- 토지+건물 (다가구): 등기부등본이 토지와 건물로 나뉘어 있고, 건물 내역에 ‘단독주택’ 또는 ‘다가구주택’으로 표기됩니다. 호수별 구분이 없습니다.
안전한 전세 계약을 위한 체크리스트
다가구 주택이라고 해서 무조건 계약하면 안 되는 것은 아닙니다. 다만, 다세대보다 훨씬 꼼꼼한 확인이 필요합니다. 마음에 드는 집이 다가구 주택이라면 아래 3가지를 꼭 요구하세요.
- 전입세대 열람 내역서: 이 건물에 나보다 먼저 들어온 세입자가 몇 명이고, 보증금이 얼마인지 확인해야 합니다. (집주인 동의 필요)
- 국세/지방세 완납 증명서: 집주인이 세금을 체납해서 건물이 압류될 위험은 없는지 확인하세요.
- 전세 보증보험 가입 여부: 다가구는 가입 조건이 까다롭습니다. 계약 전 보증보험 가입이 가능한지 HUG(주택도시보증공사) 등에 먼저 문의하세요.
내 보증금은 내가 지켜야 합니다
지금까지 다가구와 다세대 주택의 결정적인 차이점과 전세 계약 시 주의해야 할 위험 요소에 대해 알아봤습니다.
요약하자면, 다세대는 개별 소유라 권리 분석이 명확하고, 다가구는 1인 소유라 전체 세입자와의 눈치 싸움(순위 경쟁)이 필요합니다. 특히 사회초년생이나 신혼부부라면, 권리 관계가 복잡한 다가구보다는 다세대나 아파트를 선택하는 것이 초기에는 더 안전할 수 있습니다.
조금 귀찮더라도 오늘 알려드린 내용을 바탕으로 등기부등본을 꼭 확인하시길 바랍니다. 이 글이 여러분의 소중한 보증금을 지키는 데 도움이 되었으면 좋겠습니다.
